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刘采利律师

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日志

 
 

房屋完损等级评定标准  

2015-06-06 14:29:42|  分类: 建筑工程 |  标签: |举报 |字号 订阅

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发文单位:城乡建设环境保护部

文  号:城住字[84]第678号

发布日期:1984-11-8

执行日期:1985-1-1

  为了统一评定各类房屋的完损等级标准,科字地制定房屋维修计划,尽快地提高房屋完好率,我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》,现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。

  1 引 言

  1.1 为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况,并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据,特制订本标准。

  1.2 本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。对单位自管房(不包括工业建筑)或私房进行鉴定、管理时,其完损等级的评定,也可适用本标准。在评定古典建筑的完损等级时,本标准可作参考。

  1.3 对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定,不属本标准的评定范围。

  2 一般规定

  2.1 房屋按常用结构分成下列各类:

  a. 钢筋混凝土结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的(钢或钢筋混凝土结构参照列入);

  b. 混合结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的;

  c. 砖木结构——承重的主要结构是用砖木建造的;

  d. 其他结构——承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。

  2.2 房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度,分成下列各类:

  a. 完好房:

  b. 基本完好房;

  c. 一般损坏房;

  d. 严重损坏房;

  e. 危险房。

  注:危险房是指承重的主要结构严重损坏,影响正常使用,不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定。

  2.3 各类房屋结构组成为:基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;装修组成分为:门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修;设备组成分为:水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

  2.4 有抗震设防要求的地区,在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。

  2.5 房地产管理部门在统计房屋完好率时,应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。

  2.6 凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。

  结合房屋的定期普查鉴定,亦应调整房屋的完损等级。

  2.7 房屋完损等级的评定,一般以幢为评定单位,一律以建筑面积(平方米)为计量单位。

  3 房屋完损标准

  3.1 完好标准

  3.1.1 结构部分:

  3.1.1.1 地基基础:有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降。

  3.1.1.2 承重构件:梁、柱、墙、板、屋架平直牢固,无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。

  3.1.1.3 非承重墙:

  a. 预制墙板节点安装牢固,拼缝处不渗漏;

  b. 砖墙平直完好,无风化破损;

  c. 石墙无风化弓凸;

  d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。

  3.1.1.4 屋面:不渗漏(其它结构房屋以下漏雨为标准),基层平整完好,积尘甚少,排水畅通。

  a. 平屋面防水层、隔热层、保温层完好;

  b. 平瓦屋面瓦片搭接紧密,无缺角、裂缝瓦(合理安排利用除外),瓦出线完好;

  c. 青瓦屋面瓦垄顺直,搭接均匀,瓦头整齐,无碎瓦,节筒俯瓦灰梗牢固;

  d. 铁皮屋面安装牢固,铁皮完好,无锈蚀;

  e. 石灰炉渣、青灰屋面光滑平整,油毡屋面牢固无破洞。

  3.1.1.5 楼地面:

  a. 整体面层平整完好,无空鼓、裂缝、起砂;

  b. 木楼地面平整坚固,无腐朽、下沉,无较多磨损和稀缝;

  c. 砖、混凝土块料面层平整,无碎裂;

  d. 灰土地面平整完好。

  3.1.2 装修部分:

  3.1.2.1 门窗:完整无损,开关灵活,玻璃、五金齐全,纱窗完整,油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀,其他结构房屋无油漆要求)。

  3.1.2.2 外抹灰:完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外),勾缝砂浆密实。其它结构房屋以完整无破损为标准。

  3.1.2.3 内抹灰:完整、牢固,无破损、空鼓和裂缝(风裂除外);其它结构房屋以完整无破损为标准。

  3.1.2.4 顶棚:完整牢固,无破损、变形、腐朽和下垂脱落,油漆完好。

  3.1.2.5 细木装修:完整牢固,油漆完好。

  3.1.3 设备部分:

  3.1.3.1 水卫:上、下水管道畅通,各种卫生器具完好,零件齐全无损。

  3.1.3.2 电照:电器设备、线路、各种照明装置完好牢固,绝缘良好。

  3.1.3.3 暖气:设备、管道、烟道畅通、完好,无堵、冒、漏,使用正常。

  3.1.3.4 特种设备:现状良好,使用正常。

  3.2 基本完好标准

  3.2.1 结构部分:

  3.2.1.1 地基基础:有承载能力,稍有超过允许范围的不均匀沉降,但已稳定。

  3.2.1.2 承重构件:有少量损坏,基本牢固。

  a. 钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝,混凝土有轻度剥落、露筋;

  b. 钢屋架平直不变形,各节点焊接完好,表面稍有锈蚀,钢筋混凝土屋架无混凝土剥落,节点牢固完好,钢杆件表面稍有锈蚀,木屋架的各部件,节点连接基本完好,稍有隙缝,铁件齐全,有少量生锈;

  c. 承重砖墙(柱)、砌块有少量细裂缝;

  d. 木构件稍有变形、裂缝、倾斜,个别节点和支撑稍有松动,铁件稍有锈蚀;

  e. 竹结构节点基本牢固,轻度蛀蚀,铁件稍锈蚀。

  3.2.1.3 非承重墙:有少量损坏,但基本牢固。

  a. 预制墙板稍有裂缝、渗水、嵌缝不密实,间隔墙面层稍有破损;

  b. 外砖墙面稍有风化,砖墙体轻度裂缝,勒脚有侵蚀;

  c. 石墙稍有裂缝、弓凸;

  d. 木、竹、芦帘,苇箔等墙体基本完整,稍有破损。

  3.2.1.4 屋面:局部渗漏,积尘较多,排水基本畅通。

  a. 平屋面隔热层、保温层稍有损坏,卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严,刚性防水层稍有龟裂,块体防水层稍有脱壳;

  b. 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化、瓦出线稍有裂缝;

  c. 青瓦屋面瓦垄少量不直,少量瓦片破碎,节筒俯瓦有松动,灰梗有裂缝,屋脊抹灰有裂缝;

  d. 铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实,部分铁皮生锈,油漆脱皮;

  e. 石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝,油毡屋面少量破洞。

  3.2.1.5 楼地面:

  a. 整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂;

  b. 木楼地面稍有磨损和稀缝,轻度颤动;

  c. 砖、混凝土块料面层磨损起砂,稍有裂缝、空鼓;

  d. 灰土地面有磨损、裂缝。

  3.2.2 装修部分:

  3.2.2.1 门窗:少量变形、开关不灵,玻璃、五金、纱窗少量残缺,油漆失光。

  3.2.2.2 外抹灰:稍有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆水量酥松脱落。

  3.2.2.3 内抹灰:稍有空鼓、裂缝、剥落。

  3.2.2.4 顶棚:无明显变形、下垂,抹灰层稍有裂缝,面层稍有脱钉、翘角、松动,压条有脱落。

  3.2.2.5 细木装修:稍有松动、残缺,油漆基本完好。

  3.2.3 设备部分:

  3.2.3.1 水卫:上、下水管道基本畅通,卫生器具基本完好,个别零件残缺损坏。

  3.2.3.2 电照:电气设备、线路、照明装置基本完好,个别零件损坏。

  3.2.3.3 暖气:设备、管道、烟道基本畅通,稍有锈蚀,个别零件损坏,基本能正常使用。

  3.2.3.4 特种设备:现状基本良好,能正常使用。

  3.3 一般损坏标准

  3.3.1 结构部分

  3.3.1.1 地基基础:局部承载能力不足,有超过允许范围的不均匀沉降,对上部结构稍有影响。

  3.3.1.2 承重构件:有较多损坏,强度已有所减弱。

  a. 钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝,混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全部面积的10%以内,露筋锈蚀;

  b. 钢屋架有轻微倾斜或变形,少数支撑部件损坏,锈蚀严重,钢筋混凝土屋架有剥落,露筋、钢杆有锈蚀;木屋架有局部腐朽、蛀蚀,个别节点连接松动,木质有裂缝、变形、倾斜等损坏,铁件锈蚀;

  c. 承重墙体(柱)、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏;

  d. 木构件局部有倾斜、下垂、侧向变形,腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫,铁件锈蚀;

  e. 竹构件个别节点松动,竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形。

  3.3.1.3 非承重墙:有较多损坏,强度减弱。

  a. 预制墙板的边、角有裂缝,拼缝处嵌缝料部分脱落,有渗水,间隔墙层局部损坏;

  b. 砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐朽,灰缝有酥松,勒脚有部分侵蚀剥落;

  c. 石墙部分开裂、弓凸、风化、砂浆酥松,个别石块脱落;

  d. 木、竹、芦帘墙体部分严重破损,土墙稍有倾斜,硝碱。

  3.3.1.4 屋面:局部漏雨,木基层局部腐朽、变形、损坏,钢筋混凝土屋板局部下滑,屋面高低不平,排水设施锈蚀、断裂。

  a. 平屋面保温层、隔热层较多损坏,卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开,刚性防水层部分有裂缝、起壳,块体防水层部分有松动、风化、腐蚀;

  b. 平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化,瓦出线严重裂缝、起壳,脊瓦局部松动、破损;

  c. 青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角,瓦垄不顺直,节筒俯瓦破碎残缺,灰梗部分脱落,屋脊抹灰有脱落,瓦片松动;

  d. 铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实,铁皮严重锈烂;

  e. 石灰炉渣、青灰屋面,局部风化脱壳、剥落,油毡屋面有破洞。

  3.3.1.5 楼地面:

  a. 整体面层部分裂缝、空鼓、剥落,严重起砂;

  b. 木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝,局部变形下沉,有颤动;

  c. 砖、混凝土块料面层磨损,部分破损、裂缝、脱落,高低不平;

  d. 灰土地面坑洼不平。

  3.3.2 装修部分:

  3.3.2.1 门窗:木门窗部分翘裂,榫头松动,木质腐朽,开关不灵;钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀,玻璃、五金、纱窗部分残缺;油漆老化翘皮、剥落。

  3.3.2.2 外抹灰:部分有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆部分松酥脱落。

  3.3.2.3 内抹灰:部分空鼓、裂缝、剥落。

  3.3.2.4 顶棚:有明显变形、下垂,抹灰层局部有裂缝,面层局部有脱钉、翘角、松动,部分压条脱落。

  3.3.2.5 细木装修:木质部分腐朽、蛀蚀、破裂;油漆老化。

  3.3.3 设备部分:

  3.3.3.1 水卫:上、下水道不够畅通,管道有积垢、锈蚀,个别滴、漏、冒;卫生器具零件部分损坏、残缺。

  3.3.3.2 电照:设备陈旧,电线部分老化,绝缘性能差,少量照明装置有损坏、残缺。

  3.3.3.3 暖气:部分设备、管道锈蚀严重,零件损坏,有滴、冒、跑现象,供气不正常。

  3.3.3.4 特种设备:不能正常使用。

  3.4 严重损坏标准

  3.4.1 结构部分:

  3.4.1.1 地基基础:承载能力不足,有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏,并且仍在继续发展,对上部结构有明显影响。

  3.4.1.2 承重构件:明显损坏,强度不足。

  a. 钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝,混凝土剥落和露筋锈蚀严重,下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全面积的10%以上;

  b. 钢屋架明显倾斜或变形,部分支撑弯曲松脱,锈蚀严重,钢筋混凝土屋架有倾斜,混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀,部分支撑损坏,连接件不齐全,钢杆锈蚀严重;木屋架端节点腐朽、蛀蚀,节点连接松动,夹板有裂缝,屋架有明显下垂或倾斜,铁件严重锈蚀,支撑松动。

  c. 承重墙体(柱)、砌块强度和稳定性严重不足,有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏;

  d. 木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝,木质脆枯,节点松动,榫头折断拔出、榫眼压裂,铁件严重锈蚀和部分残缺;

  e. 竹构件节点松动、变形,竹材弯曲断裂、腐朽,整个房屋倾斜变形。

  3.4.1.3 非承重墙:有严重损坏,强度不足。

  a. 预制墙板严重裂缝、变形,节点锈蚀,拼缝嵌料脱落,严重漏水,间隔墙立筋松动、断裂,面层严重破损;

  b. 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀,灰缝酥松;

  c. 石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂,砂浆酥松,石块脱落;

  d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损,土墙倾斜、硝碱。

  3.4.1.4 屋面:严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏,屋面高低不平,排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

  a. 平屋面保温层、隔热层严重损坏,卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开,沥青流淌,刚性防水层严重开裂、起壳、脱落,块体防水层严重松动、腐蚀、破损;

  b. 平瓦屋面瓦片零乱不落槽,严重破碎、风化,瓦出线破损、脱落,脊瓦严重松动破损;

  c. 青瓦屋面瓦片零乱,风化、碎瓦多、瓦垄不直、脱脚,节筒俯瓦严重脱落残缺,灰梗脱落,屋脊严重损坏;

  d. 铁皮屋面严重锈烂,变形下垂;

  e. 石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落,油毡屋面严重老化,大部损坏;

  3.4.1.5 楼地面:

  a. 整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓;

  b. 木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉,颤动;

  c. 砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全;

  d. 灰土地面严重坑洼不平。

  3.4.2 装修部分:

  3.4.2.1 门窗:木质腐朽,开关普遍不灵,榫头松动、翘裂,钢门、窗严重变形锈蚀,玻璃、五金、纱窗残缺,油漆剥落见底。

  3.4.2.2 外抹灰:严重空鼓、裂缝、剥落,墙面渗水,勾缝砂浆严重松酥脱落。

  3.4.2.3 内抹灰:严重空鼓、裂缝、剥落。

  3.4.2.4 顶棚:严重变形不垂,木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀,面层严重破损,压条脱落,油漆见底。

  3.4.2.5 细木装修:木质腐朽、蛀蚀、破裂,油漆老化见底。

  3.4.3 设备部分:

  3.4.3.1 水卫:下水道严重堵塞、锈蚀、漏水;卫生器具零件严重损坏、残缺。

  3.4.3.2 电照:设备陈旧残缺,电线普遍老化、零乱,照明装置残缺不齐,绝缘不符合安全用电要求。

  3.4.3.3 暖气:设备、管道锈蚀严重,零件损坏、残缺不齐,跑、冒、滴现象严重,基本上已无法使用。

  3.4.3.4 特种设备:严重损坏,已无法使用。

  4 房屋完损等级评定方法

  4.1 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。

  4.1.1 凡符合下列条件之一者可评为完好房。

  4.1.1.1 结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。

  4.1.1.2 在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准,其余符合完好标准。

  4.1.2 凡符合下列条件之一者可评为基本完好房

  4.1.2.1 结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

  4.1.2.2 在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准,其余符合基本完好以上的标准

  4.1.2.3 结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准,其余符合基本完好以上标准。

  4.1.3 凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房:

  4.1.3.1 结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

  4.1.3.2 在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准,其余符合一般损坏以上标准。

  4.1.3.3 结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准,其余符合一般损坏以上的标准。

  4.1.4 凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房:

  4.1.4.1 结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

  4.1.4.2 在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准,其余符合严重损坏的标准。

  4.2 其他结构房屋完损等级评定方法:

  4.2.1 结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的,可评为完好房。

  4.2.2 结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准,或者有少量项目完好程度符合完好标准的,可评为基本完好房。

  4.2.3 结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准,或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的,可评为一般损坏房。

  4.2.4 结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准,或者少量项目完损程度符合一般损坏标准的,可评为严重损坏房。

城乡建设环境保护部
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