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刘采利律师

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日志

 
 

建筑商对未经验收擅自使用的建筑工程是否承担保修责任?  

2011-02-19 00:27:52|  分类: 建筑工程 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于发包人未经竣工验收擅自使用建设工程,建筑商是否承担保修责任在实务上存在两种截然相反的观点。

一种观点认为,建筑商对于发包人未经竣工验收而擅自使用的建筑工程,除地基基础工程和主体结构质量外,不需承担保修责任。其法律依据是最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。根据该规定,建筑商除了保证建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任外,对建设工程其他部分不存担质量责任,包括不负保修责任。

另一种观点认为,建筑商对未经竣工验收而擅自使用的建设工程在保修期内应当承担保修责任。理由有二:

其一,保修是建筑商的法定义务,不因提前使用而免除。《建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。 

其二,建设工程未经竣工验收或者验收不合格,发包人违反法律规定或合同约定擅自使用,视为发包人认可工程质量合格,或者自愿对质量不合格承担责任。而保修是针对合格工程而言的,《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定:“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。《建设工程价款结算暂行办法》第十九条:“发包人对工程质量有异议,已竣工验收或已竣工未验收但实际投入使用的工程,其质量争议按该工程保修合同执行;”。因此,发包人擅自使用未经竣工验收的建筑工程,其法律后果是自擅自使用之日起视为工程已经通过竣工验收,建筑商应当从擅自使用之日起承担保修责任,而不仅仅对地基基础和主体结构工程承担质量保修责任。

笔者同意第二种观点。

 

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