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刘采利律师

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日志

 
 

试析农村住房转让的合同效力  

2009-06-07 13:01:21|  分类: 人力资源管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        农村村民将其住房转让给他人的情形时有发生,法律界对于该转让合同效力的意见并不统一。由于我国实行“房随地走”的原则,农村住房的转让必然会涉及到宅基地的转让,对于此类合同效力的争议主要是围绕宅基地转让的效力而生。这种转让不外乎三种情形,即同村村民之间转让、向外村村民转让以及向城镇居民转让。

    对于同村村民之间转让,笔者认为应当经集体经济组织批准,并且购买者应当符合申请宅基地的条件,满足这两个条件的转让合同应当认定合法有效。

    对于向非同村村民转让,包括向外村村民转让和向城镇居民转让两种情形。对于向城镇居民转让,国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容。 2004年12月24日,国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。上述文件虽不具有行政法规的效力,但按照《土地管理法》第六十三条规定: 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。向非同村村民转让宅基地显然违反了该规定,依照《合同法》第五十五条第五项的规定,应当认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效。

    关于向外村村民转让的效力问题,鉴于宅基地带有一定的身份性、福利性,非本村村民不具有申请宅基地的条件,相应的通过受让住宅取得宅基地亦是非法的,除非将该地征为国有或者受让方取得该村村民的资格。从司法实践来看,有的法院明确出台指导意见,认定非同村村民购买宅基地的合同无效。如《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》规定:非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。

  

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