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刘采利律师

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日志

 
 

不动产善意取得对夫妻房产登记的影响  

2009-06-27 14:06:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       在我们生活中,夫妻将共有的房产登记在一方的名下是很常见的。这种现象的产生,与夫为一家之长,男主外女主内等传统思想的影响有关,也和老百姓法律意见淡薄分不开。对此,有很多人不以为然,认为既然是夫妻,还分什么你我,登记在哪一方的名下有什么关系,还不都是共同的财产。一般来讲,如果男女双方都以诚相待,及便要离婚以实事求是的态度来处理分割共有财产,将共有房产登记在哪一方名下的确影响不大,但如果其中一方有二心,私下将登记在其名下的房产转让给他人,并且假称该房是其一人所有,欺骗第三人购买房屋,在另一方不知情的情况下将房屋过户给他人,将所得房款转移。然后,找理由提出离婚,当另一方提出分割房产时,才得知共有房产早已易主,于是,没有登记在房产证上的一方在分割财产时往往吃哑巴亏。这种现象对于我们律师来说可谓屡见不鲜。

        这种夫妻一方私自处分共有房产的现象,在物权法生效以前,处理这类纠纷的法律依据主要是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定,共有的房地产,需要有共有人的书面同意,否则不能转让。由于司法实务中一般认为善意取得不适用于不动产,于是对于夫妻一方处分共有房产的情形,通常都会被认定无效。当然,也有人主张保护善意受让人的利益,其依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。之所以存在上述分歧,原因之一是善意取得制度是否适用不动产没有成文规定。

     2007年10月1日生效的《物权法》确立了不动产善意取得制度。该法第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。这是我国通过立法对不动产善意取得制度的认可,也结束了司法实务中对于善意取得制度是否适用于不动产的争议。

       由于不动产善意取得制度得到了我国立法的认可,对于夫妻登记在一方名下的共有房产,如果产权证上的权利人将房产私下转让给第三人,第三人出于善意又支付了相应的价款,并且办理了过户手续,则另一方主张该买卖行为无效将得到不支持,而只享有向转让方追偿的权利,这对于保护夫妻共有的财产权显然不利。

        综上,由于不动产善意取得制度的确立,夫妻要想有力保护其合法的共有财产权,防止其中一方私自转让,比较有效的办法就是将共有房产登记为共有,将夫妻名字登记在房地产登记簿和产权证上,这样要处分只有两方同意才能实现。

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